Сопровождение сделок с недвижимостью — это когда сделку от первого документа до записи в ЕГРН ведёт специалист, а не директор в перерывах между текучкой. В Нижнем Новгороде мы закрываем такие задачи для ООО и ИП: покупка офиса или склада, продажа непрофильного актива, аренда помещения, вклад недвижимости в уставный капитал. Клиент получает не «консультацию ни о чём», а готовый результат: проверенный объект, корректный договор, расчёт налогов и понятный план действий. Работаем и с коммерческими объектами, и с жильём, если оно нужно бизнесу — например, под квартиру для сотрудника или под сдачу в аренду.
Ошибка в сделке с недвижимостью редко стоит дёшево. Купили помещение у компании с признаками банкротства — сделку могут оспорить, и деньги придётся возвращать через суд годами. Неверно указали цену или порядок оплаты в договоре — налоговая доначислит НДС и пени. Забыли про согласие залогодержателя или преимущественное право арендатора — получите приостановку регистрации. Росреестр и ФНС сейчас обмениваются данными плотно, а банки внимательно смотрят залоговую историю объекта. Поэтому контрагента и налоговые последствия проверяют до подписания, а не после.
Что входит в услугу «Сопровождение сделок с недвижимостью»
Берём на себя весь цикл — от первичного анализа до передачи документов в Росреестр и отражения сделки в бухгалтерском и налоговом учёте. Объём работ зависит от типа объекта и состава сторон, но базовый набор одинаковый: проверка, документы, расчёты, налоги, регистрация.
- Проверяем объект и продавца: выписки ЕГРН, обременения, залоги, историю перехода права, банкротство и исполнительные производства.
- Готовим договор купли-продажи, аренды или долевого участия — с рабочими условиями по оплате, штрафами и передачей объекта.
- Считаем налоги: НДС при продаже, налог на прибыль, имущественный и земельный налог, взносы, если объект оформлен на физлицо.
- Собираем пакет для Росреестра: заявления, согласия, техплан, доверенности. Подаём документы и отслеживаем регистрацию.
- Проверяем схемы расчётов: аккредитив, эскроу, ипотека, рассрочка — чтобы деньги не зависли и закрылись обязательства продавца.
- Отражаем сделку в учёте: проводки, амортизация, налоговая база, декларации. На выходе — отчётность без вопросов от ФНС.
Обсудим вашу сделку сегодня? Начнём с бесплатного разбора. Получить консультацию
“Проблема почти всегда прячется в деталях: цена в договоре ниже кадастровой, объект в залоге, продавец на грани банкротства. Мы разбираем такие схемы до аванса. За 12 лет практики убедилась: проверить сделку заранее дешевле, чем оспаривать её в суде.”
Почему выбирают «Бухсферу»
Мы не посредники и не «консультанты по телефону»: сделку ведут бухгалтеры и юристы, которые каждый день оформляют объекты на бизнес и считают налоги. Знаем требования Росреестра по Нижегородской области, практику местной ФНС и типичные схемы, которые приводят к доначислениям. Стоимость фиксируем до старта, выводы отдаём на бумаге, сроки прописываем в договоре.
Налоги считаем заранее
До подписания вы видите, сколько составит НДС, налог на прибыль и имущественный налог. Считаем оба варианта — продажа от ООО или от физлица — и показываем, где дешевле.
Ведём сделку под ключ
Проверка, договор, расчёты, регистрация, отражение в учёте — в одних руках. Вам не нужно согласовывать юриста, бухгалтера и риелтора между собой и искать крайнего.
Часто задаваемые вопросы
Собрали вопросы, которые чаще всего слышим от директоров и собственников бизнеса. Если вашего здесь нет — задайте его по телефону 8 (800) 600 07 88.
Зависит от объекта и объёма работ. Базовая проверка объекта и продавца с письменным заключением — от 15 000 ₽. Полное сопровождение купли-продажи под ключ, включая договор, расчёты и регистрацию, — от 45 000 ₽. Если добавляется налоговый блок (расчёт НДС, налога на прибыль, подготовка деклараций), считаем отдельно. Точную смету называем после короткого разговора: тип объекта, площадь, стороны, схема расчётов. Смета фиксируется в договоре — доплат по ходу сделки не будет.
Минимальный набор: выписка ЕГРН на объект, реквизиты продавца или покупателя, проект договора, если он уже есть, и документы по расчётам — аккредитив, эскроу, кредитный договор. Если объект в аренде, нужен договор аренды и уведомления арендатору. Для юрлиц добавляем устав, выписку из ЕГРЮЛ, решение об одобрении крупной сделки. Часто половины документов нет — это нормально: мы составляем список и запрашиваем недостающее сами.
Проверка объекта и продавца — 2–5 рабочих дней, если нет сложной цепочки предыдущих собственников. Подготовка договора — 1–2 дня. Регистрация права через МФЦ в Нижнем Новгороде занимает 7–9 рабочих дней, при электронной подаче — 3–5 дней. Итого стандартная сделка под ключ — 2–3 недели. Если объект в залоге у банка или продавец в другом регионе, срок вырастает до месяца, и мы говорим об этом сразу, а не по факту.
По общему правилу реализация недвижимости облагается НДС. Исключение — жилые помещения и доли в них: они освобождены по ст. 149 НК РФ. По коммерческим объектам налог придётся заплатить, если продавец на ОСНО. На УСН правила изменились, и часть упрощенцев тоже становится плательщиками НДС — считаем именно ваш случай. Отдельно смотрим, покупался ли объект с НДС: тогда входной налог можно принять к вычету и заметно снизить нагрузку.
Да, схема рабочая, но порядок другой. Нужно письменное согласие залогодержателя, обычно банка, а расчёты идут через аккредитив или эскроу: часть суммы гасит кредит, остаток получает продавец. Регистрацию проводят вместе с погашением записи об ипотеке, иногда одним пакетом документов. Мы согласуем порядок с банком заранее, чтобы деньги не зависли на месяц. Такие сделки идут на 2–4 недели дольше обычных.
На ОСНО: НДС с реализации, налог на прибыль с финансового результата, имущественный налог за период владения и земельный, если есть участок. На УСН «доходы» — 6% со всей выручки, «доходы минус расходы» — 15% с разницы. Важно правильно посчитать остаточную стоимость и амортизацию: от этого зависит база по прибыли. Если объект был в собственности меньше пяти лет, появляется НДС с продажи — это частая причина доначислений.
Обязательно. Смотрим картотеку арбитражных дел, ЕФРСБ, исполнительные производства на сайте ФССП, ЕГРЮЛ на недостоверные сведения и массовый адрес. Отдельно оцениваем риск оспаривания сделки: если продавец обанкротится в течение года, договор могут расторгнуть по ст. 61.2 закона о банкротстве. Все выводы фиксируем в письменном заключении: где риск, чем он подтверждается и что можно сделать, чтобы его снять.
Не отвечать на эмоциях — сначала разобраться, что именно запрашивают. Обычно это пояснения по НДС при продаже или расхождение с данными Росреестра. Мы поднимаем документы по сделке, пересчитываем налог и готовим ответ с приложениями. Если доначисления уже есть, оцениваем перспективы возражений и апелляционной жалобы. В половине случаев вопрос закрывается корректными пояснениями, без суда. Звоните: 8 (800) 600 07 88.
Да, аренда — это тоже сделка с недвижимостью, и ловушек здесь хватает. Проверяем право собственности арендодателя, обременения, разрешённое использование и техтребования — например, для общепита или склада. Готовим договор с индексацией, порядком ремонта и распределением коммунальных расходов. Арендодателю считаем налоги с арендной платы, арендатору — что можно принять в расходы. Если помещение сдаётся впервые, помогаем с регистрацией и уведомлениями.
Заключаем договор на юридическое и бухгалтерское сопровождение — с перечнем работ, сроками и фиксированной стоимостью. Оплата: 50% аванс, 50% после регистрации сделки, либо по этапам, если сделка крупная. Работаем с ООО, ИП и физлицами, по счёту или картой. Акты, счета и отчёты приходят в электронном виде, при необходимости отправим оригиналы курьером по Нижнему Новгороду. Первичный разбор задачи бесплатный.
Основная практика — Нижний Новгород и область: знаем местный Росреестр, МФЦ и арбитраж. Но ведём сделки и по другим регионам: дистанционно, через электронную подачу документов и нотариальные доверенности. Объекты в Москве, Казани и Владимире проводили не раз. Если по сделке требуется личное присутствие, юрист выезжает — стоимость выезда считаем заранее и включаем в смету.
